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 经济
中国发展房地产信托投资基金的对策和建议
发布时间:2019-11-29 14:06:20 点击: 来源:经济问题
一、房地产信托投资基金的产生意义与国外发展概况及借鉴
(一)房地产信托投资基金的产生背景与意义
房地产信托投资基金,简称REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资产品不同于美国房地产次贷产品,并非投资于房地产按揭贷款,而是主要投资于已经和正在产生现金流(租金)回报的商业、工业房地产等实物资产,并利用长期持有并管理这些实物资产权益所产生的租金和增值收益作为对股东和持有者的回报。
1960年,美国首先推出REITs。作为一项房地产金融创新,其最初的动机在于借助信托方式以规避当时《公司法》对公司投资、持有不动产行为的限制,使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益,其后出台的REITs所得税豁免政策进一步促进了市场的活跃。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,在国际上REITs的性质等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
(二)国外房地产信托投资基金的发展概况
经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的金融产品类型。与其他房地产投资形式相比,REITs具有高派息、收益稳定、高流动性和安全性等特点,有良好的市场表现和投资吸引力。
1.美国REITs发展概况
在美国,REITs的基本理念起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。1960年9月的《房地产投资信托法案》标志着美国REITs的正式设立。经过50多年的发展,美国的REITs市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他REITs市场,稳居全球REITs市场的霸主地位。目前大约有300个在运作之中,管理的资产总值超过3,000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市。
美国REITs主要有两种模式,分别是房地产有限合伙模式(Real Estate Limited Partnerships)与房地产投资信托模式(Real Estate Investment Trust)。同时,也不断有新的运营模式诞生,如伞形合伙结构的REITs(Umbrella Partnership REITs,简称UPREITs)、与之对应的DOWNREITs以及“双股式”REITs、“曲别针式”REITs等。